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20 mayo, 2024 1:23 pm

Vivienda familiar: ni deudores ni inquilinos

La problemática habitacional en nuestro país ha tomado relevancia en los últimos tiempos. Esto debido a una realidad que se agrava en la medida que las normas jurídicas vigentes y los proyectos de ley planteados no traen la solución definitiva. Una solución que permita acceder a una vivienda familiar sin que esto implique generar incertidumbre en inquilinos y deudores hipotecarios. Aquellos que al momento de contratar, o tomar un crédito, se establece un valor inicial que en la actualidad se vuelve impredecible.

Créditos hipotecarios mediante Sistema UVA y UVI 

El miércoles y jueves pasado, el Senado se reunió con distintos sectores: deudores hipotecarios, representantes de los bancos, a través de la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA) y la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA) para avanzar con modificaciones al proyecto de ley que impulsa un sistema integral de cobertura y promoción de los préstamos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo).

Si bien los deudores hipotecarios expusieron las razones que dificultan el hacer frente a los créditos mediante este sistema, el sector bancario manifestó el riesgo que correría a futuro el crédito hipotecario si se modifica la situación actual.

Al analizar las posibles soluciones y alivio a los deudores hipotecarios mediante propuestas del proyecto aprobado, por la Cámara Baja en el mes de julio de este año, destaca que la cuota a abonar no debe ser superior al 30% de los ingresos del deudor.

Además, quienes estén alcanzados por el Impuesto a las Ganancias podrán deducir anualmente hasta tres salarios mínimos, mientras que los deudores podrán vender su propiedad y el crédito existente. También estipula la suspensión por un año de los juicios de desalojo, lanzamientos, embargos o cualquier tipo de medidas preventivas o cautelares en trámite sobre aquellas viviendas adquiridas a través de este tipo de crédito y la creación de un fondo fiduciario para el caso de que el deudor se encuentre desempleado.

Estas medidas no le alcanzan a los damnificados por los créditos, que se ven imposibilitados de abonar una deuda que se actualiza a través de un coeficiente que en vez de acercarlos a la cancelación del créditos los imposibilita de abonar. Ni los sueldos de aquellos que son empleados en relación de dependencia pudieron ganarle a la inflación y menos aún los trabajadores independientes que no logran adecuar sus ingresos y se ven sumergidos en un mar de deudas.

Mientras el Senado determina el avance del proyecto, los damnificados tratan de encontrar una respuesta en la justicia. Es así, como en la ciudad de Córdoba, el Juez Federal del Juzgado N°2 dictó una medida cautelar, que favoreció a una docente próxima a jubilarse que padece una patología grave. En su momento tomó un crédito hipotecario por la suma de 2 millones de pesos y en la actualidad adeuda $25 millones, tornando imposible cumplimiento. Más aún cuando el aumento se acercaba al 62% de sus ingresos.

Dicho juez ordenó reducir el pago de la cuota mensual de $250.000 a $170.000.

Si bien este fallo no resuelve la cuestión de fondo, sienta otro antecedente importantísimo al igual que otros jueces federales han planteado en el resto del país, tratando de dar respuesta a quienes hoy se ven en serias dificultades de abonar las cuotas del crédito al que originariamente accedieron y que hoy ven de imposible cumplimiento. Muchos deben desprenderse de sus inmuebles con el fin de cancelar su deuda, perdiendo el fin último de acceso a una vivienda familiar digna a la que la gran mayoría pretende alcanzar.

A la espera de la sentencia definitiva, se espera que se resuelvan estos planteos del coeficiente aplicable fuera del UVA, ante la imprevisión de esta situación y que se aplique el esfuerzo compartido, renegociando los contratos y readecuando las deudas existentes y que el deudor no sea el único perjudicado.

Reforma de la Ley de Locaciones

Si bien resulta de difícil acceso a la vivienda familiar mediante el crédito hipotecario para ser propietario, no se puede resolver la situación habitacional de los argentinos mediante el alquiler de inmuebles.

Los diversos planteos desde la entrada en vigencia de la Ley 27.551 en 2020, aún continúan en el Congreso de la Nación sin dar respuesta a quienes no tienen posibilidad de adquirir la vivienda propia. Cada vez se aleja más aquel sueño, teniendo que limitarse a la pobre oferta del mercado inmobiliario que se ve reducida en virtud de la vulnerada autonomía de la voluntad de las partes y no poder establecer libremente las condiciones contractuales.

Esto termina por perjudicar la oferta de inmuebles en alquiler e incumple la premisa de beneficiar al locatario (inquilino), tal como se pensó, colocándolo en situación de desventaja frente a las actualizaciones anuales del valor locativo, plazos locativos, entre otras, que aún no ha sido resueltas por una posible reforma.

Hoy, el Senado continuará el debate de la reforma, que entre sus reformas plantea reducir el plazo de la locación nuevamente a dos años, con una actualización contractual a partir de los cuatro meses, mediante la elección de índices de precios al consumidor, de precios mayoristas o de salarios o una combinación de éstos.

Si bien esta reforma se hace necesaria, hoy la oferta de bienes inmuebles en alquiler se ha retraído y no dando solución efectiva al momento que las familias intentan acceder a una vivienda, teniendo que renovar contratos en condiciones desventajosas y a cualquier precio.

Cinthia Lorena Báez

Matrícula C-949 CPACR

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